How to

不動産投資について

不動産投資の基礎をまとめました。他の金融商品との違い、リスクヘッジについての考え方など、独自のスキームを提供しています。

01

分散投資による資産形成とは?

What is asset formation through diversified investment?

投資とは確実にリターンが約束されるものではなくある一定のリスクを含んだものであるという認識が必要です。この性質を前提として不動産投資はミドルリスクミドルリターンと形容されています。一番、他の金融商品と比較した場合の不動産投資の魅力というのはレバレッジです。例えば、1億円の株式投資をする場合1億円をフルローンで金融機関から借り入れをすることはできませんが不動産投資は可能です。このレバレッジを効かせるということにおいては不動産投資が建物や土地といった実物資産を運用することからその担保価値を評価され融資が利用できるという側面をもっていることから不動産投資は投資の初心者でも取り組める手堅い投資と言えます。

02

「卵は一つのカゴに盛ってはならない」

"Eggs should not be served in one basket"

これは分散投資を表す格言です。何らかのネガティブな影響が投資対象に及んだ際、投資対象が一箇所に集中していると損失が大きくなります。これは中長期的なスタンスを取る不動産投資においては非常に危険な事で、最悪の場合は再起できなくなるリスクを含んでいます。私たちはリーマンショック、東日本大震災後の投資不動産市場の値動きから昨今の金融緩和による相場上昇を経験しているため、リスクの軽減について敏感です。立地的分散は勿論ですが、「ワンルームマンションだけ」「新築アパートだけ」を買い増して行くのではなく、商品属性自体も分散させるだけでも長期的な目線では無視できない大きさのリスクヘッジになります。ポートフォリオが確立するまでは大きな利益を集中的に狙うのではなく、安全の確保ができる範囲で資産を増やして行く事が大切というスタンスで提案をさせていただきます。

03

出口戦略は作らずキャッシュフローを最大化

Maximize cash flow without creating an exit strategy

生涯資金への不安と労働量の投下から解放される、最終的なゴールに向けて資金の投下をする事業が不動産投資です。私たちの提案するスキームはキャピタルゲインや相続税対策といった効果を持たない、インカムゲインによってキャッシュフローの最大化をひたすらに求めていくというスタンスの投資を推奨しています。いわゆる「出口戦略」というものは不確定要素の大きい未来において想定すべきでないという考えですので「ここで売却(転売)」といった形のシュミレーションは提供できません。80歳まで仕事をしなければならないと言われる現代社会においてお客様の人生での自己実現を果たすために私たちがお手伝いできることは労働力の投下を必要とすることなく半自動的に収入の得られる大きなキャッシュフローを得る事を目的とした提案をさせていただきます。

04

不動産投資のリスクは?

What is the risk of real estate investment?

私たちは他社商品購入後に不動産投資に失敗したオーナー様から損切り目的の買取・仲介をするチームがあります。実際にリスクが失敗に変わっている状態でコンサルティングをしていますので、リスクについて触れ合う機会が通常の不動産業者よりも多く、巷でよく言われるような「災害・地勢・家賃下落・空室・金利上昇」といった部分も勿論ですが、優先すべき対策等についてのノウハウが豊富です。失敗の許されない投資だからこそ、リスクを適切にコントロールし、準備する方法を提供させて頂いております。

05

購入までのフローは?

What is the flow to purchase?

まずは収支計画(キャッシュフローの予測)をご提案させていただき、その後、仮審査、物件買付、売買契約、本審査、金銭消費貸借契約と進み、売買契約となります。

FAQ

よくあるご質問

  • Q
    中古の商品となるとマンションの寿命が気になります。
    一般的にはRC造のマンションの耐用年数は47年とされています。しかし実際には47年が経過しても利用できなくなるわけではありません。法定耐用年数とは「標準的な資産を対象とし、原則として通常の維持補修をくわえながら通常の使用条件で使用した場合の効用持続年数の基礎として定める」と定義されているからです。つまり会計上の基準になる為物理的な側面よりも経済的・機能的な価値にもとづいて定められて価値に基づいているといえます。また「躯体の寿命」と考えた場合にはコンクリートの劣化です。コンクリートは30年で1㎝のスピードで劣化すると考えられていますが、マンションの基礎である鉄筋から外壁までのコンクリートの厚さは3㎝以上とされております。その為約90年で寿命を迎えると計算されますが、劣化したコンクリートの再生工事を定期的に行う事でマンションは永続的にもつとも言われています。私たちの販売するマンションは販売前の状態にもよりますが、改善する必要がある場合は必ず大規模修繕を行った上で販売をしております。定期的なケアをする事でリスクヘッジが可能です。
  • Q
    仕事がとても忙しく、管理ができませんが「一切なにもしなくていい」のですか?
    管理は全てジャパンインベスターパートナーズにお任せ頂けますのでご安心ください。入居者の募集・入居審査・退去時の立会い・手続き、退去後のクリーニング原状回復工事・家賃滞納や万が一のトラブル・クレーム対応等、賃貸経営における管理業務の全てをオーナー様に代わり、ジャパンインベスターパートナーズがお引き受け致します。お客様は安心して本業に集中し、賃貸経営にお取り組み頂けます。
  • Q
    単純に失敗するのが怖いので取り組めません。失敗した方はいますか?
    当社のお客様で投資に失敗した方はいらっしゃいませんが、1Rマンションの運用で苦しくなってご相談を頂くケースは非常に多くなってきています。投資である以上、トラブルも資金力で解決する必要が有ります。キャッシュアウトが起きますが、これが重なってくる事でローンの返済ができなくなるケースが非常に多く、CFがマイナスになる税金還付目的での投資によく見られるケースです。私たちの提案はキャッシュフローがプラスですので節税になりませんが、手元のキャッシュが単純に増えていきます。したがってお金の悩みをお金で解決出来る循環を持つ事になりますので、解決が容易です。
  • Q
    自己資金が必要ないという話をよく耳にします。全くの「ゼロ」という認識でいいのでしょうか?
    会社によって違うのがこの部分です。不動産売買で耳にする自己資金とは「諸経費」の合計金額を指しています。当社では物件取得の際に発生する登録免許税、取得税までを含めてゼロとさせて頂いており、「手付金がわずかにかかる」「税金だけはお客様負担になる」という事はありません。
  • Q
    中古マンションはランニングコストが新築物件に比べて高いという話を聞きますが、具体的にランニングコストとはなんですか?
    設備の事を差します。居室内では水回り、エアコン、建物全体の給排水設備、防水、塗装、腐食等について、当社では販売前に外観からの調査、また発覚している修繕が必要な箇所、過去10年以内の修繕履歴の確認から事前に修繕工事を施し、お引き渡しをさせて頂いております。

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